Gayrimenkul yatırımcıları
Daimi Yatırımcı Oturma İzni (Golden Visa)
Yunanistan Golden Visa programı, üçüncü ülke vatandaşlarına, değişik ve yürürlükteki haliyle 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesi uyarınca, gayrimenkul yatırımı yoluyla Yunanistan’da beş yıllık, yenilenebilir bir oturma izni alma imkânı sunar.
Oturma izni, kanunda öngörülen koşullar altında yatırımcının aile üyelerini de kapsayabilir.
Program, yatırımın ve diğer yasal koşulların korunması şartıyla, ülkeye kalıcı olarak yerleşme yönünde genel bir yükümlülük olmaksızın Yunanistan’da yasal oturum statüsünün sürdürülmesini sağlar.
Gayrimenkul yatırım kategorileri
Yürürlükteki çerçeveye göre asgari yatırım tutarı, bölgeye ve gayrimenkulün özel niteliklerine göre belirlenir.
800.000 € – Attika, Selanik ve ada bölgeleri
Attika Bölgesi, Selanik Bölge Birimi, Mikonos ve Thira (Santorini) Bölge Birimleri ile son nüfus sayımına göre 3.100’den fazla nüfusa sahip adalarda uygulanır.
Yatırımın tek bir gayrimenkule yapılması ve yapılı veya yapı ruhsatı bulunan gayrimenkullerde ana kullanım alanının en az 120 m² olması gerekir.
400.000 € – Yunanistan’ın diğer bölgeleri
800.000 € eşiğine tabi olmayan bölgelerde uygulanır.
Yatırımın tek bir gayrimenkule yapılması ve yapılı veya yapı ruhsatı bulunan gayrimenkullerde ana kullanım alanının en az 120 m² olması gerekir.
250.000 € – Konut kullanımına dönüştürülen gayrimenkuller
Ticari veya mesleki gibi başka bir izinli kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen gayrimenkulleri kapsar.
Özel koşullarla tüm Yunanistan’da, 120 m² asgari sınırı olmaksızın uygulanır.
250.000 € – Tescilli (koruma altındaki) binalar
Kanunun özel koşulları çerçevesinde restorasyon veya yeniden inşa gerektiren tescilli binalara veya bunların bölümlerine yapılan yatırımları kapsar.
120 m² asgari sınırı uygulanmaz, ancak özel restorasyon yükümlülükleri öngörülür.
Önemli: 400.000 € ve 800.000 €’luk standart kategorilerde 120 m² şartı ana kullanım alanlarını ifade eder. Depo ve otopark gibi yardımcı alanlar gerekli alana dahil edilmez. Ayrıca yapı ruhsatı bulunmayan arsalar için özel açıklamalar geçerlidir.
Golden Visa 250.000 € – Konut kullanımına dönüştürülen gayrimenkuller
Başka bir kullanımdan konuta dönüştürülen gayrimenkullere yatırım, Golden Visa programının en önemli özel kategorilerinden biridir.
5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesinin 2. fıkrasının (c) bendi ve Nisan 2026 genelgesinin açıklamaları uyarınca, Yunanistan’ın herhangi bir bölgesinde ve 120 m² asgari sınırı olmaksızın, en az 250.000 € değerinde bir gayrimenkul satın alarak oturma izni almak mümkündür.
Bu kategoriye dahil olmak için özellikle şunlar gereklidir:
- Gayrimenkulün, konut dışı kullanımdan konut kullanımına geçiş için yasal koşulları sağlaması.
- Kullanım değişikliğinin 5 Nisan 2024’ten sonra ve Golden Visa başvurusundan önce tamamlanmış olması.
- Yatırımın, yardımcı alanlara ilişkin özel açıklamalar doğrultusunda tek bir gayrimenkulü kapsaması.
- Gerekli imar işlemlerinin, ruhsatların ve mühendis belgelerinin mevcut olması.
- Bedelin yasal yollarla ödenmesi dahil, programın diğer koşullarının karşılanması.
Kullanım değişikliği satıcı veya alıcı tarafından yapılmış olabilir.
2026 genelgesi neyi açıklığa kavuşturuyor?
Genelge, bir gayrimenkulün “250.000 € Golden Visa’ya uygun” olarak ilan edilmesinin yeterli olmadığını vurgular. Gayrimenkulün belirli imar ve zaman kriterlerini karşılaması gerekir.
Mevcut bir gayrimenkulün gerçek kullanım değişikliği ile yeni bir binanın tasarım değişikliği arasındaki ayrım özellikle önemlidir.
Örneğin, 5100/2024 sayılı Kanun yürürlüğe girdiğinde zaten konut olarak kullanılan bir gayrimenkul, sonradan işyerine ve ardından tekrar konuta dönüştürüldüğü için avantajlı kategoriye dahil olamaz.
Aynı şekilde, 5 Nisan 2024’ten sonra ilk kez yeni ofis inşaatı için verilmiş bir yapı ruhsatının konut inşaatı ruhsatına dönüştürülmesi otomatik olarak uygun bir kullanım değişikliği sayılmaz.
Bu nedenle, yatırımdan önce kullanım değişikliği belgelerinin teknik ve hukuki incelemesi özellikle önemlidir.
Golden Visa 250.000 € – Tescilli binalara yatırım
Golden Visa programı, 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesinin 2. fıkrasının (d) bendi uyarınca, restore edilecek veya yeniden inşa edilecek tescilli gayrimenkullerin satın alınması için asgari değeri 250.000 € olan özel bir yatırım kategorisi öngörür.
Bu kategori, belirli koşullar altında 120 m² asgari alan sınırı olmaksızın uygulanır.
Tescilli gayrimenkulün tam restorasyonunun veya yeniden inşasının, oturma izninin ilk yenileme başvurusundan önce tamamlanmış olması özellikle önemlidir.
Ayrıca, restorasyon tamamlanmadan gayrimenkulün devrine ilişkin özel kısıtlamalar geçerlidir.
Yatırımcının yükümlülükleri gayrimenkulün satın alınmasıyla sona ermediğinden, bu kategori özellikle dikkatli bir hukuki ve teknik inceleme gerektirir.
Satın almadan önce hukuki ve teknik inceleme
Gerekli bedelde bir gayrimenkul seçmek, Golden Visa oturma iznini elde etmek için tek başına yeterli değildir.
Bağlayıcı herhangi bir anlaşmadan veya kapora ödemesinden önce, hem gayrimenkulün hukuki durumunun hem de yatırım kategorisinin özel koşullarına uygunluğunun incelenmesi esastır.
İnceleme, duruma göre tapu kayıtlarını, kadastro kayıtlarını, varsa ipotek veya talepleri, yapı ruhsatını, kat mülkiyeti tesis belgelerini ve teknik belgeleri kapsar.
Özellikle kullanım değişikliği yapılan gayrimenkullerde, gayrimenkulün yasal koşulları karşılayıp karşılamadığının tespiti için ilgili imar işlemleri ve mühendisin teknik belgesi de incelenmelidir.
2026 genelgesinin önemli açıklaması: Takyidat ve talep bulunmadığına dair belge, yatırımcı oturma izninin ilk verilmesi için artık genel olarak istenen bir belge değildir. Ancak bu durum, gayrimenkulün güvenli şekilde satın alınması için takyidat kontrolünün önemini azaltmaz.
Golden Visa alma süreci
- Ön hukuki değerlendirme: yatırım kategorisinin, yatırımcının koşullarının ve gayrimenkulün temel özelliklerinin incelenmesi.
- Gayrimenkulün hukuki ve teknik incelemesi: tapuların, kadastro bilgilerinin, imar belgelerinin ve yatırımın Golden Visa’ya uygunluğunun kontrolü.
- Satışın hazırlanması: Yunan vergi numarası (AFM) alınması, sözleşmelerin hazırlanması ve kontrolü ile noter senedinin hazırlanması.
- Yatırımın tamamlanması: kesin sözleşmenin imzalanması, bedelin kabul edilen yasal bir yöntemle ödenmesi ve senedin yetkili Kadastro veya Tapu Sicil Müdürlüğü’ne tescil için sunulması.
- Oturma izni başvurusu: belgelerin, sağlık sigortasının ve ilgili onayların toplanması ve yatırımcı ile aile üyelerinin başvurusunun elektronik olarak yapılması.
- Biyometrik veriler ve kartın verilmesi: gerekli biyometrik işlemlerin planlanması, başvurunun takibi ve oturma izninin düzenlendikten sonra teslim alınması.
2026 genelgesi, yasal koşullar altında, ilgili talep sunulmuş ve öngörülen bilgiler ibraz edilmişse, sözleşmenin tescili henüz tamamlanmamış olsa bile oturma izninin düzenlenebileceğini açıklar. Tescilin tamamlandığı daha sonra öngörülen usule göre kanıtlanmalıdır.
Yatırımcı için önemli kısıtlamalar
Golden Visa, hem yatırım yapılırken hem de oturma izninin geçerlilik süresi boyunca uyulması gereken belirli yükümlülükler içerir.
Kısa süreli kiralamalar
Yeni yatırım düzenlemelerine tabi gayrimenkuller, Airbnb tipi kiralamalar gibi paylaşım ekonomisi kapsamındaki yasaklı kısa süreli kiralamalar veya alt kiralamalar için kullanılamaz.
Genelge, yasağın ilgili mevzuatta tanımlanan kısa süreli kiralamayı kapsadığını ve bunun dijital bir platform aracılığıyla yapılıp yapılmamasının önemli olmadığını açıklar.
Buna karşılık, uzun süreli kiralamalar genel olarak yasak değildir. Ayrıca genelge, özel koşullar altında bazı profesyonel turizm kullanımı biçimlerini ayrı tutar. Bu nedenle, gerçek özellikleri incelenmeden her türlü turizm kullanımının yasak olduğu varsayılmamalıdır.
Özel kullanım değişikliği rejimine tabi gayrimenkullerin işletme merkezi veya şubesi olarak kullanılması da yasaktır.
Gayrimenkulün devri veya değiştirilmesi
Yatırımcı, oturma hakkını korumak için uygun yatırımı sürdürmek zorundadır.
Yatırımcı ilk gayrimenkulü değiştirmek isterse belirli bir usul uygulanır: yeni yatırım, mevcut gayrimenkul satılmadan önce yapılmalı ve yetkili makama bildirilerek değerlendirilmelidir.
250.000 €’luk yatırımlarda özel dikkat gerekir: kullanım değişikliği veya tescilli bina restorasyonu istisnai rejimi kapsamında ilk izin verildikten sonra, aynı avantajlı imkân sonraki alıcıya geçmez.
Çalışma hakkı
Yatırımcı oturma izni, Yunanistan’da bağımlı çalışma veya serbest meslek hakkı vermez.
İzin sahibi, belirli koşullar altında şirketlere hissedar veya ortak olarak katılabilir ve ilgili şirket haklarını kullanabilir; ancak çalışma sunamaz veya yasaklı yürütme görevleri üstlenemez.
Sıkça sorulan sorular
Tutarı tamamlamak için iki küçük gayrimenkul alabilir miyim?
Hayır. Tüm kategorilerde yatırım tek bir gayrimenkulü kapsamalıdır.
Depo veya otopark yeri sayılır mı?
Tutara evet, metrekareye hayır. Aynı binada bulunuyor ve aynı sözleşmeyle satın alınıyorsa, bedelleri asgari yatırım tutarına eklenir; ancak 120 m² ana kullanım alanına dahil edilmez.
Eşimle birlikte satın alıyoruz. İki katı tutar gerekir mi?
Hayır. Tek bir yatırımla her iki eş de oturma hakkı kazanır: biri yatırımcı izni, diğeri aile üyesi izni alır.
İki yatırımcı bir gayrimenkulü birlikte alabilir mi?
Evet, her biri tam tutarı (400.000 € veya 800.000 €) yatırıyorsa. 120 m² yatırımcı başına değil, gayrimenkulün tamamı için hesaplanır. Aynı şekilde, kullanım değişikliği kategorisinde her yatırımcının en az 250.000 € yatırım yapması gerekir.
120 m² sınırı arsa için de geçerli mi?
Yapı ruhsatı verilmediği sürece hayır. Daha sonra bina inşa edilirse, yatırımcının elinde tutacağı gayrimenkulün 120 m² ve asgari tutar koşullarını karşılaması gerekir.
Bir sanayi binası 250.000 € ile konutlara dönüştürülebilir mi?
Evet, son 5 yılda orada sanayi faaliyeti yürütülmemişse. Küçük imalat (zanaat) binaları bu kısıtlamaya tabi değildir.
Gayrimenkul hem tescilli hem de konut kullanımına dönüştürülüyorsa?
Yatırımcı, ilgili yükümlülükleriyle birlikte, iki 250.000 €’luk kategoriden hangisi kapsamında başvuracağını seçer.
250.000 €’luk bir gayrimenkulü başka bir yatırımcıya satıyorum. O da 250.000 € ile izin alabilir mi?
Kural olarak hayır. Avantajlı eşik bir kez kullanılabilir. Yeni alıcının, ayrıca incelenen özel durumlar saklı kalmak üzere, 400.000 € veya 800.000 € yatırım yapması gerekir.
Eşikler değişmeden önce 250.000 €’ya gayrimenkul aldım ama hiç başvurmadım veya iznim sona erdi. Bugün başvurabilir miyim?
Evet, o dönemde geçerli eşiklerle; yatırımın değişiklikten önce tamamlanmış olması, bedelin bugünkü kanunun kabul ettiği şekilde ödenmiş olması ve noter belgesinin (veya alternatif olarak sözleşme ile ödeme senedinin) sunulması şartıyla.
Başvuru için Yunanistan’a gelmem gerekir mi?
Mutlaka değil. Başvuruyu, yurtdışında düzenlenmiş ve Apostil ya da Yunan konsolosluğu onayı taşıyan bir vekaletname ile avukatınız yapabilir. Ancak biyometrik veriler için gelmeniz gerekecektir.
Başvuru için takyidat belgesi gerekir mi?
İlk başvuru için hayır. Ancak güvenli bir satın alma için takyidat kontrolü hâlâ gereklidir.
Sözleşmenin tescili tamamlanmadan izin verilebilir mi?
Evet, tescil talebi sunulmuşsa. Tamamlandığı daha sonra, beş yıl içinde veya yenileme sırasında kanıtlanır.
Sağlık sigortası gerekli mi?
Evet ve başvuru gününden itibaren geçerli olmalıdır. Eksikse 30 günlük süre verilir; aksi halde başvuru reddedilir.
Gayrimenkulde henüz elektrik veya su yoksa?
Başvuruyu etkilemez. Kamu hizmeti şebekelerine bağlantı istenmez.
Gayrimenkulü kiraya verebilir miyim?
Evet, uzun süreli kiralama ile. Kısa süreli kiralama (60 günden az, başka hizmet olmadan, Airbnb tipi) yasaktır. Yasak, önceki düzenlemelerle edinilen gayrimenkuller için geçerli değildir.
Gayrimenkulü satıp başka bir tane alabilir miyim?
Evet, ancak önce yenisini alır, yetkili makamı bilgilendirir ve sonra eskisini satarsınız. Önce satarsanız izin iptal edilir ve yeni başvuru gerekir.
Hangi aile üyeleri kapsanır?
Eşiniz veya kayıtlı partneriniz (yurtdışında kayıtlı olsa bile), 21 yaşına kadar çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri. Çocuklar 21-24 yaş arasında bağımsız oturma izni alabilir.
Yunanistan’da çalışabilir miyim?
Hayır, ne ücretli ne de serbest meslek sahibi olarak. Çalışma sunmadan hissedar, ortak veya icracı olmayan yönetim kurulu üyesi olabilirsiniz. Şirketin yasal temsilcisi olamazsınız.
Yanıtlar, 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesine ve Göç Politikası Genel Sekreterliği’nin 21 Nisan 2026 tarihli genelgesine dayanmaktadır. Her durum ayrı ayrı değerlendirilir.