Επενδυτές ακινήτων

Μόνιμη Άδεια Διαμονής Επενδυτή (Golden Visa)

Το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa παρέχει σε πολίτες τρίτων χωρών τη δυνατότητα απόκτησης πενταετούς, ανανεώσιμης άδειας διαμονής στην Ελλάδα μέσω επένδυσης σε ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με το άρθρο 100 του Ν. 5038/2023, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει.

Η άδεια διαμονής μπορεί να καλύπτει και τα μέλη της οικογένειας του επενδυτή, υπό τις προβλεπόμενες νόμιμες προϋποθέσεις.

Το πρόγραμμα προσφέρει τη δυνατότητα διατήρησης νόμιμου καθεστώτος διαμονής στην Ελλάδα, χωρίς γενική υποχρέωση μόνιμης εγκατάστασης στη χώρα, υπό την προϋπόθεση ότι διατηρούνται η επένδυση και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις.

Κατηγορίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία

Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται ανάλογα με την περιοχή και τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

€800.000 – Αττική, Θεσσαλονίκη και νησιωτικές περιοχές

Εφαρμόζεται στην Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, στις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας, καθώς και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή.

Απαιτείται επένδυση σε ένα ακίνητο και, για δομημένα ακίνητα ή ακίνητα με οικοδομική άδεια, επιφάνεια κύριων χώρων τουλάχιστον 120 τ.μ.

€400.000 – Λοιπές περιοχές της Ελλάδας

Εφαρμόζεται στις περιοχές που δεν υπάγονται στο όριο των €800.000.

€250.000 – Ακίνητα με αλλαγή χρήσης σε κατοικία

Αφορά ακίνητα των οποίων η χρήση μετατρέπεται από άλλη επιτρεπόμενη χρήση, όπως εμπορική ή επαγγελματική, σε κατοικία.

Εφαρμόζεται σε όλη την Ελλάδα, με ειδικές προϋποθέσεις, χωρίς ελάχιστο όριο 120 τ.μ.

€250.000 – Διατηρητέα ακίνητα

Αφορά επενδύσεις σε διατηρητέα κτίρια ή τμήματα αυτών που απαιτούν αποκατάσταση ή ανακατασκευή, υπό τους ειδικούς όρους του νόμου.

Δεν εφαρμόζεται ελάχιστο όριο επιφάνειας 120 τ.μ., αλλά προβλέπονται ιδιαίτερες υποχρεώσεις αποκατάστασης.

Σημαντικό: Στις συνήθεις κατηγορίες επενδύσεων των €400.000 και €800.000, ο περιορισμός των 120 τ.μ. αφορά τους κύριους χώρους. Δεν προσμετρώνται στην απαιτούμενη επιφάνεια βοηθητικοί χώροι, όπως αποθήκες και θέσεις στάθμευσης. Επίσης, για αδόμητα ακίνητα χωρίς εκδοθείσα οικοδομική άδεια ισχύουν ειδικές διευκρινίσεις.

Golden Visa €250.000 – Ακίνητα με αλλαγή χρήσης σε κατοικία

Η επένδυση σε ακίνητα που μετατρέπονται από άλλη χρήση σε κατοικία αποτελεί μία από τις σημαντικότερες ειδικές κατηγορίες του προγράμματος Golden Visa.

Σύμφωνα με το άρθρο 100 παρ. 2 περ. γ΄ του Ν. 5038/2023 και τις διευκρινίσεις της εγκυκλίου του Απριλίου 2026, είναι δυνατή η απόκτηση άδειας διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου αξίας τουλάχιστον €250.000, ανεξαρτήτως περιοχής της Ελλάδας και χωρίς ελάχιστο όριο επιφάνειας 120 τ.μ.

Για την υπαγωγή στην κατηγορία αυτή απαιτείται ιδίως:

Το ακίνητο να πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις αλλαγής χρήσης από μη οικιστική χρήση σε κατοικία.
Η αλλαγή χρήσης να έχει ολοκληρωθεί μετά την 5η Απριλίου 2024 και πριν από την υποβολή της αίτησης Golden Visa.
Η επένδυση να αφορά ένα μόνο ακίνητο, σύμφωνα με τις ειδικές διευκρινίσεις για τους βοηθητικούς χώρους.
Να υπάρχουν οι απαιτούμενες πολεοδομικές πράξεις, άδειες και βεβαιώσεις μηχανικού.
Να πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις του προγράμματος, συμπεριλαμβανομένης της νόμιμης καταβολής του τιμήματος.

Η αλλαγή χρήσης μπορεί να έχει πραγματοποιηθεί είτε από τον πωλητή είτε από τον αγοραστή.

Τι διευκρινίζει η εγκύκλιος του 2026;

Η εγκύκλιος επισημαίνει ότι δεν αρκεί ένα ακίνητο να διαφημίζεται ως «κατάλληλο για Golden Visa €250.000». Πρέπει να πληροί συγκεκριμένα πολεοδομικά και χρονικά κριτήρια.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση μεταξύ πραγματικής αλλαγής χρήσης υφιστάμενου ακινήτου και αλλαγής του σχεδιασμού ενός νέου κτιρίου.

Ενδεικτικά, ακίνητο το οποίο είχε ήδη χρήση κατοικίας κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 5100/2024 δεν μπορεί να υπαχθεί στην ευνοϊκή κατηγορία απλώς επειδή μετατράπηκε μεταγενέστερα σε επαγγελματικό χώρο και κατόπιν εκ νέου σε κατοικία.

Αντίστοιχα, δεν θεωρείται αυτομάτως επιλέξιμη αλλαγή χρήσης η μετατροπή οικοδομικής άδειας που εκδόθηκε για πρώτη φορά μετά την 5η Απριλίου 2024 για την ανέγερση νέων γραφείων σε άδεια ανέγερσης κατοικιών.

Για τον λόγο αυτό, ο τεχνικός και νομικός έλεγχος των εγγράφων αλλαγής χρήσης πριν από την επένδυση είναι ιδιαίτερα σημαντικός.

Golden Visa €250.000 – Επενδύσεις σε διατηρητέα ακίνητα

Το πρόγραμμα Golden Visa προβλέπει ειδική κατηγορία επενδύσεων ελάχιστης αξίας €250.000 για την αγορά διατηρητέων ακινήτων που πρόκειται να αποκατασταθούν ή να ανακατασκευαστούν, σύμφωνα με το άρθρο 100 παρ. 2 περ. δ΄ του Ν. 5038/2023.

Η κατηγορία αυτή εφαρμόζεται χωρίς περιορισμό ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ., υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η πλήρης αποκατάσταση ή ανακατασκευή του διατηρητέου ακινήτου πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης πρώτης ανανέωσης της άδειας διαμονής.

Επιπλέον, ισχύουν ειδικοί περιορισμοί ως προς τη μεταβίβαση του ακινήτου πριν από την ολοκλήρωση της αποκατάστασης.

Η συγκεκριμένη κατηγορία απαιτεί ιδιαίτερα προσεκτικό νομικό και τεχνικό έλεγχο, καθώς οι υποχρεώσεις του επενδυτή δεν εξαντλούνται στην αγορά του ακινήτου.

Νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από την αγορά

Η επιλογή ενός ακινήτου με το απαιτούμενο τίμημα δεν αρκεί από μόνη της για την εξασφάλιση της άδειας διαμονής Golden Visa.

Πριν από οποιαδήποτε δεσμευτική συμφωνία ή καταβολή προκαταβολής, είναι ουσιώδες να εξετάζονται τόσο η νομική κατάσταση του ακινήτου όσο και η συμμόρφωσή του με τις ειδικές προϋποθέσεις της επενδυτικής κατηγορίας.

Ο έλεγχος περιλαμβάνει, κατά περίπτωση, την εξέταση των τίτλων ιδιοκτησίας, των κτηματολογικών εγγραφών, τυχόν υποθηκών ή διεκδικήσεων, της οικοδομικής άδειας, των πράξεων σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και των τεχνικών εγγράφων.

Ειδικά για τα ακίνητα αλλαγής χρήσης, απαιτείται επιπλέον εξέταση των σχετικών πολεοδομικών πράξεων και της τεχνικής βεβαίωσης μηχανικού, ώστε να διαπιστωθεί αν το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου.

Σημαντική διευκρίνιση της εγκυκλίου 2026: Η προσκόμιση πιστοποιητικού βαρών και μη διεκδικήσεων δεν αποτελεί πλέον γενικό απαιτούμενο δικαιολογητικό για την αρχική χορήγηση της άδειας διαμονής επενδυτή. Αυτό, ωστόσο, δεν αναιρεί την ουσιαστική σημασία του ελέγχου βαρών για την ασφαλή αγορά της ακίνητης περιουσίας.

Η διαδικασία απόκτησης Golden Visa

Προκαταρκτική νομική αξιολόγηση: εξέταση της επενδυτικής κατηγορίας, των προϋποθέσεων του επενδυτή και των βασικών χαρακτηριστικών του ακινήτου.
Νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου: έλεγχος τίτλων, κτηματολογικών στοιχείων, πολεοδομικών εγγράφων και καταλληλότητας της επένδυσης για Golden Visa.
Προετοιμασία της αγοραπωλησίας: έκδοση ελληνικού ΑΦΜ, σύνταξη και έλεγχος συμφωνητικών και προετοιμασία του συμβολαιογραφικού συμβολαίου.
Ολοκλήρωση επένδυσης: υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, εξόφληση του τιμήματος με αποδεκτό νόμιμο τρόπο και υποβολή της πράξης προς καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο.
Υποβολή αίτησης άδειας διαμονής: συγκέντρωση δικαιολογητικών, ασφαλιστικής κάλυψης και σχετικών βεβαιώσεων και ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης του επενδυτή και των μελών της οικογένειάς του.
Βιομετρικά δεδομένα και έκδοση κάρτας: προγραμματισμός των απαιτούμενων βιομετρικών διαδικασιών, παρακολούθηση της αίτησης και παραλαβή της άδειας διαμονής μετά την έκδοση.

Η εγκύκλιος 2026 διευκρινίζει ότι, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να προχωρήσει η έκδοση άδειας διαμονής ακόμη και όταν δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταγραφή ή καταχώριση του συμβολαίου, εφόσον έχει υποβληθεί το σχετικό αίτημα και προσκομίζονται τα προβλεπόμενα στοιχεία. Η ολοκλήρωση της μεταγραφής ή καταχώρισης θα πρέπει στη συνέχεια να αποδειχθεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται.

Σημαντικοί περιορισμοί για τον επενδυτή

Η απόκτηση Golden Visa συνοδεύεται από συγκεκριμένες υποχρεώσεις που πρέπει να τηρούνται τόσο κατά την πραγματοποίηση της επένδυσης όσο και κατά τη διάρκεια ισχύος της άδειας διαμονής.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Τα ακίνητα που υπάγονται στις νέες επενδυτικές ρυθμίσεις δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για απαγορευμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως οι συνήθεις μισθώσεις τύπου Airbnb.

Η εγκύκλιος διευκρινίζει ότι η απαγόρευση αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση όπως αυτή ορίζεται στην οικεία νομοθεσία, ανεξάρτητα από το αν πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.

Αντιθέτως, οι μακροχρόνιες μισθώσεις δεν απαγορεύονται γενικά. Επιπλέον, η εγκύκλιος διακρίνει ορισμένες μορφές επαγγελματικής τουριστικής αξιοποίησης, υπό ειδικές προϋποθέσεις. Δεν πρέπει, επομένως, να θεωρείται ότι απαγορεύεται κάθε μορφή τουριστικής εκμετάλλευσης χωρίς εξέταση των πραγματικών χαρακτηριστικών της.

Για ακίνητα που έχουν υπαχθεί στο ειδικό καθεστώς αλλαγής χρήσης, απαγορεύεται επίσης η χρήση τους ως έδρας ή υποκαταστήματος επιχείρησης.

Μεταβίβαση ή αντικατάσταση ακινήτου

Ο επενδυτής οφείλει να διατηρεί την κατάλληλη επένδυση για τη διατήρηση του δικαιώματος διαμονής.

Σε περίπτωση που επιθυμεί να αντικαταστήσει το αρχικό ακίνητο, προβλέπεται συγκεκριμένη διαδικασία: η νέα επένδυση πρέπει να πραγματοποιηθεί πριν από την πώληση της υφιστάμενης, με την προβλεπόμενη ενημέρωση και αξιολόγηση από την αρμόδια υπηρεσία.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις επενδύσεις των €250.000: μετά την πρώτη χορήγηση άδειας βάσει του εξαιρετικού καθεστώτος αλλαγής χρήσης ή αποκατάστασης διατηρητέου, η ίδια ευνοϊκή δυνατότητα δεν μεταφέρεται σε μεταγενέστερο αγοραστή.

Δικαίωμα εργασίας

Η άδεια διαμονής επενδυτή δεν παρέχει δικαίωμα εξαρτημένης εργασίας ή αυτοαπασχόλησης στην Ελλάδα.

Ο κάτοχος μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να συμμετέχει σε εταιρείες ως μέτοχος ή εταίρος και να ασκεί αντίστοιχα εταιρικά δικαιώματα, χωρίς όμως να παρέχει εργασία ή να αναλαμβάνει τις απαγορευμένες εκτελεστικές λειτουργίες.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αγοράσω δύο μικρότερα ακίνητα για να φτάσω το ποσό;

Όχι. Σε όλες τις κατηγορίες η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο.

Μετράει η αποθήκη ή η θέση στάθμευσης;

Στο ποσό ναι, στα τετραγωνικά όχι. Εφόσον βρίσκονται στο ίδιο κτίριο και αγοράζονται με το ίδιο συμβόλαιο, η τιμή τους προστίθεται στο ελάχιστο ποσό επένδυσης, αλλά δεν υπολογίζονται στα 120 τ.μ. κύριων χώρων.

Αγοράζουμε από κοινού με τον/τη σύζυγο. Χρειάζεται διπλάσιο ποσό;

Όχι. Με μία επένδυση αποκτούν δικαίωμα διαμονής και οι δύο: ο ένας λαμβάνει άδεια επενδυτή και ο άλλος άδεια μέλους οικογένειας.

Μπορούν δύο επενδυτές να αγοράσουν μαζί ένα ακίνητο;

Ναι, εφόσον ο καθένας επενδύει το πλήρες ποσό (400.000 € ή 800.000 €). Τα 120 τ.μ. υπολογίζονται για ολόκληρο το ακίνητο, όχι ανά επενδυτή. Αντίστοιχα, στην περίπτωση της αλλαγής χρήσης ο κάθε επενδυτής πρέπει να επενδύσει τουλάχιστον 250.000 €.

Ισχύει το όριο των 120 τ.μ. σε οικόπεδο;

Όχι, όσο δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Αν ανεγερθεί αργότερα κτίσμα, το ακίνητο που θα διατηρήσει ο επενδυτής πρέπει να πληροί τα 120 τ.μ. και το ελάχιστο ποσό.

Μπορεί ένα βιομηχανικό κτίριο να γίνει κατοικίες με 250.000 €;

Ναι, εφόσον τα τελευταία 5 χρόνια δεν λειτουργούσε εκεί βιομηχανία. Τα βιοτεχνικά κτίρια δεν έχουν αυτόν τον περιορισμό.

Αν το ακίνητο είναι και διατηρητέο και αλλάζει χρήση σε κατοικία;

Ο επενδυτής επιλέγει σε ποια από τις δύο κατηγορίες των 250.000 € θα υποβάλει αίτηση, με τις αντίστοιχες υποχρεώσεις.

Πουλάω ένα ακίνητο των 250.000 € σε άλλον επενδυτή. Μπορεί κι εκείνος να πάρει άδεια με 250.000 €;

Κατά κανόνα όχι. Το ευνοϊκό όριο χρησιμοποιείται μία φορά. Ο νέος αγοραστής χρειάζεται 400.000 € ή 800.000 €, με την επιφύλαξη ειδικών περιπτώσεων που εξετάζονται ξεχωριστά.

Αγόρασα ακίνητο 250.000 € πριν αλλάξουν τα όρια, αλλά δεν έκανα ποτέ αίτηση ή η άδεια έληξε. Μπορώ να υποβάλω αίτηση σήμερα;

Ναι, με τα όρια που ίσχυαν τότε, εφόσον η επένδυση είχε ολοκληρωθεί πριν από την αλλαγή τους, το τίμημα καταβλήθηκε με τρόπο αποδεκτό από τον σημερινό νόμο και προσκομίζεται βεβαίωση συμβολαιογράφου (ή, εναλλακτικά, το συμβόλαιο και η πράξη εξόφλησης).

Πρέπει να έρθω στην Ελλάδα για να υποβάλω την αίτηση;

Όχι απαραίτητα. Την αίτηση μπορεί να την υποβάλει ο δικηγόρος σας με πληρεξούσιο που έχει συνταχθεί στο εξωτερικό και φέρει Apostille ή θεώρηση ελληνικού προξενείου. Θα χρειαστεί όμως να έρθετε για τα βιομετρικά στοιχεία.

Χρειάζεται πιστοποιητικό βαρών για την αίτηση;

Όχι για την αρχική χορήγηση. Ο έλεγχος βαρών παραμένει όμως απαραίτητος για την ασφάλεια της αγοράς.

Μπορεί να εκδοθεί η άδεια αν δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταγραφή του συμβολαίου;

Ναι, εφόσον έχει υποβληθεί το αίτημα μεταγραφής. Η ολοκλήρωση αποδεικνύεται αργότερα, εντός της πενταετίας ή κατά την ανανέωση.

Χρειάζεται ασφάλιση υγείας;

Ναι, και πρέπει να ισχύει από την ημέρα της αίτησης. Αν λείπει, δίνεται προθεσμία 30 ημερών· διαφορετικά η αίτηση απορρίπτεται.

Αν το ακίνητο δεν έχει ακόμα ρεύμα ή νερό;

Δεν επηρεάζει την αίτηση. Η σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας δεν ζητείται.

Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητο;

Ναι, με μακροχρόνια μίσθωση. Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση (κάτω από 60 ημέρες, χωρίς άλλες υπηρεσίες, τύπου Airbnb). Η απαγόρευση δεν ισχύει για ακίνητα που αποκτήθηκαν με τις παλαιότερες διατάξεις.

Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο και να αγοράσω άλλο;

Ναι, αλλά πρώτα αγοράζετε το νέο, ενημερώνετε την αρμόδια υπηρεσία και μετά πουλάτε το παλιό. Αν πουλήσετε πρώτα, η άδεια ανακαλείται και απαιτείται νέα αίτηση.

Ποια μέλη της οικογένειας καλύπτονται;

Ο/η σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης (ακόμη και αν συνάφθηκε στο εξωτερικό), τα τέκνα έως 21 ετών και οι γονείς και των δύο συζύγων. Από 21 έως 24 ετών τα τέκνα μπορούν να λάβουν αυτοτελή άδεια διαμονής.

Μπορώ να εργαστώ στην Ελλάδα;

Όχι, ούτε ως μισθωτός ούτε ως ελεύθερος επαγγελματίας. Μπορείτε να είστε μέτοχος, εταίρος ή μη εκτελεστικό μέλος διοικητικού συμβουλίου, χωρίς να παρέχετε εργασία. Δεν μπορείτε να είστε νόμιμος εκπρόσωπος εταιρείας.

Οι απαντήσεις βασίζονται στο άρθρο 100 του Ν. 5038/2023 και στην εγκύκλιο της Γενικής Γραμματείας Μεταναστευτικής Πολιτικής της 21.04.2026. Κάθε περίπτωση εξετάζεται εξατομικευμένα.